Você já ouviu falar em aluguel de fundos imobiliários (FIIs)? Depois da sequência de cortes da taxa Selic, realizadas entre outubro de 2016 e agosto de 2020, muitas pessoas saíram dos ativos de renda fixa para a renda variável. Dentro desse segmento do mercado financeiro, existem diversas opções. Uma das mais escolhidas são os fundos de investimento.

Nessa categoria, há os FIIs, uma modalidade que proporciona ao investidor acesso aos rendimentos proporcionados por aluguéis de ativos imobiliários.

Porém, existe uma outra opção que permite a rentabilização com esses ativos, que você precisa conhecer. Neste artigo, mostraremos o que é o aluguel de FIIs e como utilizá-los. Acompanhe!

 

O que é o aluguel de fundos imobiliários?

O aluguel de fundos imobiliários é uma modalidade nova – estabelecida em novembro de 2020 –, que tem como objetivo permitir que doadores (nome de quem é dono ativo) aluguem suas cotas para investidores interessados em fazer operações de venda descoberta. Esses investidores, por sua vez, seriam os tomadores.

Logo, trata-se de um procedimento intermediado por uma corretora. Assim, tem toda a garantia fornecida pela B3 e os demais órgãos de fiscalização do mercado financeiro.

Essa operação é especialmente indicada para investidores que desejam operar vendido. Ou seja, quando se acredita na desvalorização de um ativo específico.

 

Como esse tipo de processo funciona?

Como você já sabe, toda a relação do aluguel de cotas do FII ocorre em ambiente controlado pela Bolsa de Valores. Nesse sentido, temos a figura de dois agentes. O primeiro é o chamado doador, que é o dono das cotas.

No lado oposto ao doador, há o tomador. Esse é aquele que aluga o ativo. Todas as pessoas que têm cotas de fundos podem alugá-las para outros investidores. Tendo as cotas do doador em sua posse temporária e mediante uma taxa paga ao doador, o tomador pode negociá-las livremente com terceiros na Bolsa de Valores.

Assim, ela garante que, mesmo ocorrendo uma venda, o doador ainda continua sendo um cotista. Contudo, quando receber os rendimentos dessas cotas, o valor será creditado ao tomador, no entanto, repassado ao doador, tão logo que esse devolver as cotas, encerrando o aluguel. Ou seja, no final das contas, esse valor é direcionado ao dono original do FII. Essas regras são as mesmas utilizadas no aluguel de ações.

 

Restrições ao aluguel de FIIs

O aluguel de FIIs tem algumas restrições importantes a serem destacadas. Todas as regras são estabelecidas pelo Manual de Procedimentos Operacionais da Câmara B3, além do Manual de Administração e Riscos da Bolsa de Valores.

Assim, para que as cotas estejam disponíveis para aluguel, o fundo deve atender a alguns critérios básicos. São eles:

  • possuir um volume médio de negociações igual ou superior a R$ 1 milhão diariamente;
  • ter uma média de número de cotistas igual ou superior a 500.

A mensuração dessa média deve ser elaborada com base nos seis meses anteriores à operação do fundo. Além disso, é vedada a participação desse tipo de operação aos clientes detentores de mais de 10% das cotas do FII.

Da mesma forma, não poderão participar desse procedimento quem tem direito a recebimento de rendimentos superior a 10% do total gerado pelo fundo.

Sendo assim, o participante intermediário do FII deve apresentar aos seus clientes todas essas vedações. Isso deve ser feito em nota oficial emitida pela administração do fundo.

 

Quem pode utilizar o aluguel de Fundos Imobiliários?

Todo o detentor de cotas de FIIs que não esbarre em nenhuma das restrições mencionadas anteriormente pode alugar partes do seu ativo. Por outro lado, qualquer pessoa também pode ser um tomador dessas cotas.

Nesse caso, o mais importante é avaliar o apetite ao risco de quem executa a operação. Para o dono das cotas – o doador – o processo de disponibilização das cotas para o aluguel, não incorre em muitos riscos, visto que toda a operação é garantida pela contraparte central, que é a Bolsa de Valores. O risco que permanece é o de mercado, relacionado à oscilação do preço das cotas no mercado secundário.

Além disso, a maioria dos contratos de aluguel, prevê a possibilidade de encerramento antecipadamente. Assim, caso o tomador identifique que a operação não está favorável, basta liquidá-la e solicitar junto à instituição de investimento, o encerramento do contrato. O mesmo vale para o próprio doador.

Em relação aos riscos que o tomador enfrenta, vale destacar que as operações de venda descoberta fazem parte de um tipo de estratégia especulativa, logo, apresentam maiores riscos a quem as realiza, o que poderia acarretar em prejuízo, caso o mercado se movesse na direção oposta à análise do tomador, e o preço se elevasse em relação ao de venda.

experiência no mercado e um perfil de investidor compatível ao risco esperado (sendo o mais adequado, o arrojado). Além de conhecimento de mercado e de métodos de avaliação de preços e ativos.

 

O que deve ser considerado na hora da escolha?

Agora, mostramos os fatores que precisam ser considerados na hora de fazer o aluguel de FIIs, tanto para quem deseja ser tomador quanto doador.

 

Perfil de investidor

A primeira coisa a ser verificada é o seu . Se você evita ao máximo correr riscos — como ocorre com o conservador — ou não tem um apetite ao risco tão grande assim, algo comum para o perfil moderado, o mais indicado pode ser figurar como doador.

Como tomador a exposição ao risco é maior, visto que, o objetivo do tomador é alugar o ativo para realizar uma venda descoberta, na espera de que o preço venha a cair. Por isso, essa modalidade de negociação é mais indicada para perfis arrojados.

 

Taxas

Outro ponto importante para quem pretende alugar cotas de FIIs, é conhecer as taxas mais frequentemente praticadas no mercado. Em geral, até mesmo por se tratar de um mercado de baixa liquidez, se compararmos ao de ações, as taxas tendem a ser relativamente altas.

Contudo, as operações de aluguel de FIIs costumam ser de curto prazo. Afinal, quem aluga essas cotas está mais interessado em especular, e não em investir.

Apesar de a taxa ser anual, o cálculo dela ocorre diariamente. Assim, é apurada uma taxa equivalente para ser aplicada ao tempo em que as cotas permaneceram em posse do tomador.

Ao encerrar a posição, o tomador paga ao cotista doador a taxa acordada – por exemplo, de 6% ao ano –, contudo, apenas o equivalente ao período em que esteve com as cotas.

 

Imposto de Renda

Outro fator importante a ser destacado é o Imposto de Renda. No caso do aluguel, o tomador está sujeito à incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital obtido com a venda das cotas, sob alíquota de 20%. Apenas os rendimentos não são tributados e, somente, quando o cotista é pessoa física.

Para o doador, há ainda a tributação sobre os ganhos obtidos com o aluguel de suas cotas (ou seja, sobre o valor pago pelo tomador ao doador). Nesse caso, a tributação segue a tabela regressiva de IR.

 

Quais são os benefícios do aluguel de FIIs?

Quem investe em FIIs busca por duas vantagens principais: a solidez e a dinâmica do mercado financeiro. Contudo, o aluguel de fundos imobiliários pode proporcionar outros benefícios interessantes para as duas partes. Confira cada um deles!

 

Obtenção de renda regular

O primeiro benefício para o investidor do fundo imobiliário – o “dono” das cotas e que em algum momento, pode se tornar o doador – é ter o direito de receber mensalmente uma parcela, proporcional à sua quantidade de cotas em carteira, dos ganhos gerados pelos imóveis que compõem o FII . Assim, constitui-se uma renda regular com sua aplicação.

 

Praticidade para ambos os lados

Tanto o dono das cotas quanto o tomador têm praticidade nesse tipo de processo. Para o primeiro caso, há a possibilidade de obtenção de rentabilidade por meio do aluguel de imóveis de alto valor, sem ter que, necessariamente, adquirir o imóvel.

Já o tomador, tem a facilidade de não precisar se tornar, de fato, um cotista do fundo para rentabilizar com a venda das cotas de um fundo imobiliário .

 

Diversificação

A diversificação é uma das estratégias mais difundidas no mercado financeiro. Ela pressupõe a divisão do seu patrimônio aplicado em vários ativos diferentes.

Nesse caso, trata-se de um benefício estendido aos dois lados da operação. Tanto o tomador, que tem a oportunidade de ter mais um ativo que pode gerar rentabilidade, quanto o dono das cotas.

Afinal, os fundos de investimento imobiliários são conhecidos por serem excelentes alternativas para diversificar uma carteira.

 

Como fazer o aluguel de fundos imobiliários?

Para alugar FIIs, você precisará da ajuda de uma corretora ou um banco de investimentos. Portanto, o primeiro passo é abrir uma conta nesse tipo de instituição.

Feito isso, você terá um leque de opções para poder alugar. Além disso, também poderá colocar suas cotas de FIIs à disposição dos tomadores.

Portanto, podemos concluir que o aluguel de fundos imobiliários é uma prática interessante para ambos os lados da transação. Contudo, é importante contar com auxílio de qualidade para orientar você nesse processo.

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