Investir no mercado imobiliário é quase uma tradição entre os brasileiros. Uma das razões para isso é a sensação de segurança que o investimento em imóveis traz.

Além de ser um investimento concreto, a correção pela inflação e o histórico de valorização de imóveis deixa muitos investidores mais confortáveis com esse tipo de ativo em seu portfólio.

Contudo, investir diretamente em imóveis traz algumas implicações que podem gerar, ao invés de lucros, possíveis prejuízos, como a baixa liquidez, o risco de ausência de receita por falta de inquilinos, os custos com gestão e manutenção da propriedade e a concentração de portfólio.

Mas existe uma forma mais simples de investir no mercado imobiliário, com diversificação, alta liquidez e menos dores de cabeça com inquilinos, cartórios e corretores de imóveis: investindo em Fundos de Investimento Imobiliário, os FIIs.

Boa leitura!

 

O que são fundos imobiliários (FIIs)?

Os fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são uma opção para aqueles que desejam ter ativos atrelados ao mercado imobiliário, sem necessidade de fazer a compra, venda e gestão das propriedades.

Investir em um FII dá a possibilidade de investir em ativos do setor imobiliário, por exemplo, shoppings centers, edifícios comerciais, galpões logísticos e industriais, hotéis, hospitais entre outros tipos de imóveis além de também poderem adquirir títulos privados ligados ao setor, como o CRI, CRA, LCI e LCA.

 

Tipos de Fundos Imobiliários

Conheça os tipos de fundos imobiliários.

 

Fundos de papel

Também conhecidos como fundos de títulos e valores mobiliários, são fundos que investem principalmente em recebíveis imobiliários, ou seja, investimentos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário.

A composição desses fundos costuma ser concentrada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de crédito imobiliário (LCI) e Letras hipotecárias (LH).

Estes são títulos de renda fixa que pagam juros periódicos, e podem remunerar os investidores tanto com o recebimento desses juros como com a eventual negociação antecipada dos títulos.

Este tipo de fundo pode ser interessante para quem busca ativos de renda fixa atrelados a índices de inflação, como IPCA e IGP-M, ou pós fixados, atrelados ao CDI. Com a diferença que o FII é um ativo de renda variável, pode ser negociado em bolsa e, assim, sofrer oscilações de acordo com a volatilidade de mercado.

 

 Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo são aqueles que possuem a maior parte de seu patrimônio investido em empreendimentos físicos, e buscam remunerar o cotista com a negociação e locação dos imóveis.

Os fundos de tijolo, normalmente, se especializou na compra e gestão de um tipo específico de imóvel voltado para diferentes setores de atividades, como:

– Lajes corporativas

– Galpões de logística

– Galpões industriais

– Agências bancárias

– Shoppings Centers

– Lojas e supermercados

– Hospitais

– Universidades

Esse tipo de fundo recebe os aluguéis das propriedades – e repassa boa parte do valor aos seus cotistas. Por isso, ao investir em um fundo de tijolo, é importante que o investidor avalie a localização e qualidade dos imóveis e o perfil dos locatários e do contrato de locação.

 

Fundos de Fundos

Os fundos de fundos são aqueles que compram cotas de outros fundos imobiliários, com o objetivo de acumular fundos para gerar renda ou lucrar com a negociação de cotas.

Esse fundo pode ser interessante para quem está começando e quer ter uma carteira mais diversificada logo de início.

 

Fundos híbridos

Os fundos imobiliários híbridos possuem patrimônio investido em imóveis físicos e papéis do setor.

Portanto, eles mesclam as características dos dois principais tipos de FIIs numa mesma cota.

Assim, esses fundos imobiliários também podem ser alternativas para diversificar mesmo com pouco dinheiro.

 

Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários

De acordo com a legislação, os fundos devem distribuir, no mínimo 95% do lucro líquido aos cotistas, isso faz com que uma das principais vantagens em investir em um FII seja justamente a receita gerada pelos imóveis ou ativos que compõem a carteira dos fundos. Com um benefício extra: esses rendimentos são isentos de imposto de renda.

Outra vantagem é que os fundos imobiliários permitem que investidores com pouco capital disponível invistam no segmento imobiliário e tenham maior liquidez quando comparado com a compra e venda de uma propriedade.

Com a possibilidade de negociar suas cotas na Bolsa de Valores, de maneira semelhante à negociação de uma ação, também é possível ganhar dinheiro com a valorização das cotas do fundo.

Essa valorização pode acontecer por várias razões, como pela valorização da região na qual o imóvel se encontra, pelos rendimentos obtidos através de aluguéis e comercialização destes e pela gestão qualificada dos empreendimentos. Mas, caso o investidor tenha ganho de capital em operações de compra ou venda de cotas, pagará 20% de Imposto de Renda o rendimento.

Um ponto de atenção aos investidores é que como são negociados em bolsa, estes fundos estão sujeitos ao risco de mercado. Isso significa que situações inesperadas, como uma pandemia, podem afetar a rentabilidade destes fundos devido a renegociação dos aluguéis, valor do imóvel e a sua vacância (espaços vagos no edifício).

Além das vantagens comentadas acima, existem outros aspectos que tem levado cada vez mais os investidores a investir neste segmento como:

– Menor burocracia do que comprar um imóvel

– Começar com pouco capital de investimento e não precisar de um capital elevado muito das vezes se alavancando financeiramente do que adquirir um imóvel

– Possibilidade de investir em grandes empreendimentos

– Ter uma gestora de investimentos especializada na performance do fundo

– Rendimentos via dividendos isentos de Imposto de Renda

– Possibilidade de reinvestir os dividendos em novas cotas ou outros investimentos

 

O que o investidor deve se preocupar antes de investir

Para escolher a carteira mais adequada, o investidor precisa prestar atenção a pelo menos sete aspectos. Alguns se referem aos imóveis incluídos nos fundos, outros a questões de mercado e de negociação. Confira:

 

1. Portfólio

Um fundo imobiliário não é diferente de um fundo de ações ou outro tipo de investimento financeiro em um aspecto: seu desempenho depende dos ativos que estiverem incluídos na carteira. É necessário avaliar com atenção que imóveis ou papéis pertencem ao fundo e quais são as perspectivas para cada um deles.

 

 2. Localização

No mercado imobiliário, a localização é um dos elementos mais importantes. Por isso, é importante consultar os documentos do fundo – como a lâmina de informações essenciais – para verificar onde estão os imóveis da carteira que interessa a você e entender qual é o potencial de valorização dos imóveis no futuro, quanto a facilidade para alugá-los, assegurando os rendimentos dos investidores.

 

 3. Inquilinos

A qualidade dos inquilinos de um imóvel é importante porque são eles que asseguram os rendimentos periódicos do fundo. Locatários que atrasem os pagamentos, não cumpram regras ou depredem o patrimônio podem causar muita dor de cabeça para os investidores de um fundo imobiliário. Há uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos.

Por isso, é necessário atentar a esses dois itens ao avaliar um fundo. Procure descobrir um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis da carteira. Essa informação vai ajudar você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.

 

4. Gestão e performance

Essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de mercado e em situações diversas.

O investimento em imóveis envolve certas habilidades dos gestores – como o bom relacionamento com inquilinos, a capacidade de negociação e o discurso persuasivo –, que não são necessárias quando investem em ativos como ações ou títulos públicos.

Vale a pena tirar um tempo para estudar sobre suas estratégias de gestão, além de buscar os dados de desempenho disponíveis no site da CVM.

 

5. Liquidez

Os fundos imobiliários são fechados, e, por isso, suas cotas precisam ser vendidas para que o investidor recupere o dinheiro que aplicou. Essa negociação depende de haver interessados em comprá-las, no chamado mercado secundário. É mais fácil encontrá-los quando os fundos são listados na bolsa de valores do que quando não são.

A liquidez dos fundos imobiliários na B3 vem crescendo nos últimos anos, mas depende de cada carteira. Há cotas que são negociadas todos os dias no pregão e também outras que passam semanas sem nenhuma operação.

Nesses casos, o investidor pode levar algum tempo para conseguir se desfazer do investimento, a menos que esteja disposto a oferecer as cotas por um valor reduzido.

 

 6. Preço

O preço das cotas reflete tanto o valor dos ativos incluídos em um fundo imobiliário quanto a perspectiva dos investidores para o desempenho da carteira. Por isso, é recomendável fazer algumas análises sobre ele antes de investir.

Uma avaliação simples e bastante usada é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas – ou simplesmente, P/VP.

Se as cotas de um fundo imobiliário são negociadas abaixo do valor patrimonial, isso pode sinalizar duas situações: 1) que os investidores não estão avaliando corretamente quanto vale o fundo, uma situação que pode se equilibrar no futuro – e aí está uma oportunidade de investimento; ou 2) pode sugerir problemas com a carteira – que você, talvez, ainda não  conheça.

 

 7. Dividend Yield

Costuma ser chamada de dividend yield a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos. O cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo. Esse cálculo pode ser feito tanto em base mensal, quanto anual (nesse caso, deve-se somar as distribuições realizadas no período para fazer a conta).

Esse indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos em que está avaliando investir.

Um fundo que tenha um dividend yield de 6% ao ano tem uma vantagem sobre outro de 5% ao ano. A conta também permite fazer uma avaliação comparativa com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda fixa.

 

O que mais você precisa saber antes de investir em um FII?

O investidor que quiser acompanhar os FIIs pode usar o IFIX como benchmark. O IFIX é o índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários, é composto por cerca de 70 fundos e ordenado pela liquidez e participação nos pregões.

Na hora de avaliar a performance do fundo, o IFIX serve como base de análise para o investidor avaliar e comparar a rentabilidade média que os fundos vêm obtendo desta indústria.

 

Como investir em fundos imobiliários do zero

Confira o passo a passo para investir em FIIs:

 
Passo 1

O investimento em fundos imobiliários é realizado por meio das corretoras de valores, como o modalmais.

Então, você precisa abrir uma conta. Confira o passo a passo para abrir uma conta no modalmais.

 
Passo 2

Agora, você precisa definir os fundos imobiliários que deseja investir. Nessa etapa, é fundamental ler o prospecto, saber quem são os administradores e gestores.

Pesquise também sobre o objetivo de rendimento do FII, a localização dos ativos e o histórico das cotações.

Todas as informações relacionadas aos fundos imobiliários podem ser encontradas na B3 ou no site da empresa gestora.

 
Passo 3

Já escolheu os fundos imobiliários ideais para a sua carteira? Então, é só acessar a sua conta na corretora e escolher a opção home broker.

Digite o ticker do FII desejado, por exemplo, KNCR11. Em seguida, informe a quantidade de cotas e o preço de compra. Envie a ordem.

Pronto! Se uma ordem de venda tiver o mesmo valor da sua, o fundo imobiliário virá para a sua carteira. Muito simples, não é mesmo?

 

Caso você tenha qualquer dúvida sobre fundos imobiliários, basta entrar em contato com a nossa equipe. Eles estão preparados para ajudá-lo a dar esse grande passo na sua vida financeira.

 

Conclusão

Os fundos imobiliários são pequenas frações de grandes empreendimentos, como hospitais, universidades e shoppings.

Eles podem ser boas alternativas para diversificar a sua carteira. Mesmo em um bom momento da economia, é essencial distribuir o seu capital e equilibrar os riscos.

Os fundos imobiliários costumam ser acessíveis e ter custo baixo, ao contrário do investimento direto em imóveis. Sem contar que os aluguéis são isentos de Imposto de Renda.

Lembre-se de que há FIIs que custam menos de R$ 100,00, e o lote mínimo para começar é de uma cota.

No Brasil, ainda há poucos fundos imobiliários e investidores nessa categoria. Mas, ao que tudo indica, essa realidade pode mudar em breve.

De acordo com a Anbima, houve a captação de R$ 32,5 bilhões até novembro de 2019, a maior desde a primeira medição em 2013.

Então, este pode ser o momento ideal para começar a investir em fundos imobiliários e lucrar mais.

Para isso, você só precisa abrir a sua conta no modalmais agora mesmo. Aqui, você investe  nos melhores FIIs em apenas 3 passos de forma prática e segura.

Obrigado por ler até aqui!

 

Por Fernando Teixeira Damasceno –  Especialista em FIIs no modalmais